高齢者向け住宅の運営サポート

　株式会社プロジェクトでは、高齢者向け住宅の運営者（建物オーナー、管理会社、事業会社）様に 、新規参入サポート以外に、次のような運営サポートをいたします。

　高齢者向け住宅の運営は、一般的なアパート・マンションのようにオーナー＋建築会社＋不動産仲介会社＋建物管理会社だけでは運営ができません。

　特に、サービス付き高齢者向け住宅では、すべての入居者に対して安否確認・生活相談サービスを提供することが必要です。ケアの専門家が少なくとも日中建物に常駐し、これらのサービスを提供することが義務付けられているのです。
　この他にも、介護・医療・生活支援サービスの提供・連携の内容は様々なタイプのものが想定され、これらが一般に公開される登録事項であるため、入居者の物件選びのキーポイントになります。
　従って、介護・医療・生活支援サービス等の提供事業を自前で行わない場合は、外部の事業者と連携する必要があるのです。
　さらに、入居者は高齢者ですから、入居斡旋については一般的な不動産仲介会社にはない相応の専門知識や紹介ルートなどが必要になります。
　また、従来の一般的な建物管理会社のノウハウだけでは高齢者専用住宅の運営・管理はできません。
　このように一般的なアパート・マンションの経営とは違った事情のある高齢者向け住宅の運営には、独特なコンサルティング能力と不動産のみならず介護や医療等の事業者とのコーディネイターの存在が必須になります。

　介護や医療サービスの事業体が、従来からある有料老人ホームの運営のイメージで、高齢者向け住宅の運営を行おうとされた場合、思わぬ落とし穴に落ちいる危険性があります。
　具体的に注意すべき点としては、下記のようなものが考えられます。
①　高齢者向け住宅は、あくまで賃貸住宅です。従って、入居斡旋から管理に至るまで不動産に関する知識が幅広く必要になります。
②　高齢者向け住宅には借地借家法の適用があります。借地借家法は賃借人の権利を強く保護しています。
③　高齢者向け住宅の入居契約は、あくまで、賃貸契約であるため、住まいとして不満をいだいた入居者は比較的、容易に転居されます。
④　特に、サービス付き高齢者向け住宅では、事業者が入居者から受け取ることができる金銭は、敷金、家賃、サービスの対価のみです。権利金、礼金、更新料等の徴収及び工事完成前の敷金、家賃、サービスの対価の前受けは禁止されています。このような規制をふまえたうえで事業計画を検討する必要があります。

　高齢者専用賃貸住宅の賃貸契約書は、サービス付き高齢者向け住宅の登録申請に必要であり、入居者の募集時及び入居の契約時に必要です。
　また、高齢者専用賃貸住宅のサブリース契約書は、地主様、オーナー様との交渉及び実際の契約に必要となります。
　そして、高齢者専用賃貸住宅の賃貸契約及びサブリース契約の内容は、高齢者専用賃貸住宅事業の運営戦略上の要となるものです。
　弊社の高齢者向け住宅の契約サポートは借地借家法、民法等の規定に配慮し、トラブルを未然に回避するためにも有効です。  

　高齢者住宅の運営事業者様や新規参入希望者様が既存の高齢者住宅の建物・設備、あるいは事業ごと買収されたい場合や、高齢者住宅の運営者様がこれらを売却されたい場合に、直接売買では契約自体が成立しにくいことも多く、また、何より、こうした売り買いの情報が表だって出て来ることも少ないものです。

　そこで、弊社では、買い希望者様と売り希望者様のマッチングサービスをご提供します。また、介護事業のみのM&Aにも対応いたします。

　高齢者住宅や介護事業のM&Aは、買い手様にとっては軌道に乗せるまでの時間の短縮であったり、売り手様にとっては出来るだけ多くの資金回収を図る有効な手段であるといった一般のM&Aと同様の効果が得られると同時に、何より入居者様や利用者様へのサービス提供の継続や心理的不安の除去に役立ち、ひいては事業価値の毀損回避につながり、売り手様及び買い手様の双方に利益をもたらします。